Титульное страхование: что это такое и для чего страховать сделки с недвижимостью

Приобретение недвижимости, в частности, на вторичном рынке, предполагает для покупателя определенные риски. К примеру, по решению суда сделка может быть признана недействительной, в результате покупатель остается без жилья и своих денег. Чтобы избежать подобного, банки предлагают клиентам, покупающим недвижимость в ипотеку, оформить титульное страхование. О том, что это такое, какая цена полиса, а также от чего он не сможет защитить — подробно рассказываем на сервисе Банксток.ру.

Что такое титульное страхование

Основное назначение полиса такого вида — страхование титула. Это означает, если сделка будет признана недействительной, к примеру, заключенной недееспособным продавцом, покупатель сможет вернуть деньги за счет страхового покрытия. Обязанность по выплате возмещения ложится на страховую компанию, с которой был заключен договор титульного страхования.

Ошибки в документах

Еще один страховой случай — наличие ошибок в документах при заключении сделки купли-продажи. Нередко в документах встречаются недочеты: неправильно составленная структура, ошибки в датах, инициалах, и прочее. Эти обстоятельства могут послужить причиной оспаривания права собственности. Титульная страховка покрывает такие риски — страхователь (покупатель / продавец) получит возмещение от страховой компании в полном объеме.

Нарушение законодательства — достаточно частый страховой случай. К примеру, если была проведена приватизация с нарушениями, либо при сделке использовались подложные документы, право собственности можно будет оспорить, в итоге покупатель опять же останется без квартиры и без денег. Титульное страхование — это тот самый инструмент, при помощи которого покупатель недвижимости полностью застрахован.

Нередко жилье на вторичном рынке продается с нарушением прав и законных интересов несовершеннолетних собственников. К примеру, если недвижимость приобреталась на средства материнского капитала, то для ее продажи потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Без такого разрешения сделка может быть оспорена в суде. Если новый собственник утратит права собственности, страховая компания выплатит компенсацию и погасит все побочные убытки.

Титульное страхование не является обязательной услугой при заключении ипотеки, но банки часто пытаются заинтересовать клиента выгодной процентной ставкой, если он согласится оформить страховой полис. В первую очередь титульное страхование полезно для покупателя жилья. На вторичном рынке может произойти все, что угодно: несколько собственников, появление наследников, недееспособность продавца, и прочее. Все эти и подобные проблемы решаются при помощи полиса титульного страхования. Далее более подробно о наиболее частых страховых случаях, которые встречаются на практике.

Недействительная приватизация

К примеру, покупатель приобретает квартиру, которая раньше была приватизирована прежним владельцем, но по ходу сделки не были учтены права одного из жильцов. Такая сделка является оспоримой, поэтому суд вернет жилье государству, а покупатель рискует остаться без денег. Если будет доказано, что новый собственник не знал и не мог знать о нарушении, он получит от страховой компании компенсацию, эквивалентную стоимости приобретаемой квартиры.

Мошенническая схема

На рынке недвижимости действует большое количество мошенников разного рода. Имея связи в регистрационных органах, они без труда подделывают документы, и выставляют на продажу фактически чужое жилье. Покупатель, приобретая такую квартиру, позже сталкивается с требованием законного собственника о возврате недвижимости. Если злоумышленников не удастся изобличить и вернуть деньги, все убытки покроет страховая компания, при наличии полиса титульного страхования.

Нарушение прав несовершеннолетних

При продаже квартиры, купленной с участием средств материнского капитала, по закону каждому члену семьи должна быть выделена доля. В первую очередь это касается несовершеннолетних лиц. Но часто родители (законные представители) пренебрегают этим требованием, и продают жилье без согласия органов опеки и попечительства, которое является обязательным.

После завершения сделки органы опеки и попечительства узнают о нарушении и обращаются с иском в суд. Как результат: квартира изымается у нового собственника и передается продавцу — страховая компания возмещает покупателю все убытки, затем взыщет средства через суд уже с продавца. Это достаточно распространенная практика в сфере купли-продажи недвижимости.

Обязательно ли титyльнoe cтpaxoвaниe пpи ипoтeкe

Как уже было отмечено, эта услуга не является обязательной, она идет в виде дополнения к кредитному договору. Для банка это полезно по следующим причинам:

• Минимизация рисков.
• Получение комиссионного вознаграждения от страховой компании за очередного привлеченного клиента.
• Повышение интереса к собственным продуктам — делая ипотеку надежной, банк, таким образом, расширяет клиентскую базу.

Преимущество для заемщика очевидно — он полностью защищен от неблагоприятных обстоятельств, которые могут наступить в процессе сделки и лишить его права собственности на купленное в ипотеку жилье.

Если банк предлагает клиенту оформить титульное страхование, но получает отказ, возможно два пути: повышается процентная ставка, либо кредитор отказывает в заключении кредитного договора без объяснения причин. При этом важно знать, что не все банки работают с титульным страхованием на вторичном рынке жилья — к примеру, в Сбербанке такие программы не предусмотрены.

Как оформить титульное страхование

Специалисты рекомендуют подключаться к программе титульного страхования до совершения сделки купли-продажи — такой подход максимально снизит все возможные риски. Если сделка заключается в банке, то весь процесс идет непосредственно через кредитную организацию. Когда покупатель приобретает жилье самостоятельно, не в ипотеку, для страхования титула необходимо обратиться в страховую компанию напрямую.

Для оформления договора потребуется пакет документов: паспорта продавца и покупателя, правоустанавливающие документы на жилье, технические бумаги и отчет о рыночной стоимости объекта — для этого специализированными организациями проводится оценка недвижимости.

При этом компания-страховщик вправе запросить дополнительные документы: разрешение на реализацию жилья из органов опеки и попечительства, справку о психическом здоровье продавца и членов его семьи, и прочее. Основная причина, по которой клиенты отказываются оформлять страхование титула — стоимость полиса. Услуга платная, поэтому после ее оформления повышается финансовая нагрузка.

Стоимость полиса титульного страхования

Средний тариф на рынке составляет 0,15-0,2% от суммы ипотечного кредита. Договор заключается на срок от 1 года до 10 лет — это максимальный срок исковой давности, но в большинстве случаев оспаривание сделок проходит в первые 3 года после заключения. Стоимость полиса зависит от нескольких факторов, в числе которых:

• Оценочная стоимость недвижимости — чем выше цена, тем дороже полис титульного страхования.
• Срок действия договора страхования — как правило, полис оформляется на весь срок ипотечного кредита, хотя по желанию клиента он может быть меньшим.
• История объекта недвижимости — квартира могла несколько раз переходить от собственника к собственнику, быть объектом судебного разбирательства, и прочее.
• Регион нахождения недвижимости — в больших городах полис будет стоить дороже, чем в регионах.
• Ценовая политика страховой компании — в целом, большой разницы нет, так как средний показатель составляет 0,2% от суммы ипотечного кредита, некоторые компании могут повышать тариф до 0,25%.

Клиент выплачивает страховую премию каждый год. К примеру, стоимость жилья составляет 10 000 000 рублей, а цена страхового полиса — 25 000 рублей. Таким образом, за 10 лет заемщик заплатит за титульное страхование в общем 250 000 рублей.

Чтo дeлaть, ecли пpoизoшeл cтpaxoвoй cлyчaй пo титyльнoмy cтpaxoвaнию

По договору титульного страхования страховым случаем признается отчуждение прав на пользование и владение объектом у страхователя (выгодоприобретателя). При этом необходимо вступившее в законную силу решение суда, в соответствии с которым страхователь лишается прав собственности на приобретенную недвижимость. При наступлении страхового случая покупателю необходимо предоставить страховщику пакет документов, в числе которых:

• Правоустанавливающие документы на недвижимость — к примеру, свидетельство о праве собственности.
• Судебная документация — решение суда, копия искового заявления, результаты экспертиз, данные всех лиц, участвовавших в процессе.
• Данные, позволяющие установить размер убытка.

Для принятия решения страховая компания имеет право запросить дополнительные документы. Если наступление страхового случая будет доказано, выплата в пользу страхователя производится в течение 2 недель с даты подачи документов на рассмотрение.

Исключения и ограничения титульного страхования

Не все причины потери прав на объект признаются страховым случаем по полису титульного страхования. К примеру, компания не возместит убытки, если объект утрачен в результате техногенной катастрофы, гражданской войны, природных катаклизмов. Также возмещение не полагается, если квартира была изъята за неуплату ипотечного кредита, либо конфискована по решению государственных органов.

Также компания-страховщик может отказать в заключении договора страхования. Причины у такого решения самые разные. К примеру, если объект признан проблемным, и заключение договора предполагает для компании большие риски. Какого-либо точного списка, охватывающего все причины для отказа — нет, у каждой компании своя собственная политика, которой она придерживается в работе с клиентами.

Важно: если страховая компания отказывает в заключении договора титульного страхования, это должно стать поводом о целесообразности приобретения подобного жилья.

Сравнение титульного страхования с другими видами страхования недвижимости для ипотеки

Помимо титульного страхования, на рынке недвижимости доступны еще несколько видов страховых продуктов. Их сравнение приведено в таблице.

Страхование объекта недвижимости	Страхование жизни и здоровья заемщика	Титульное страхование
Защита объекта от масштабных повреждений и разрушений	Защита жизни и здоровья заемщика до момента полного погашения ипотечного кредита	Защита права собственности
При ипотеке оформляется в обязательном порядке, независимо от воли заемщика	Оформляется добровольно, но с этим полисом можно снизить ставку по ипотечному кредиту	Оформляется добровольно, но лучше оформить, если объект приобретается на вторичном рынке недвижимости
Предусматривается онлайн-оформление	Предусматривается онлайн-оформление	Оформляется при обращении к страховщику с документами лично

Все указанные виды страхования можно использовать в совокупности. Несмотря на то, что это для заемщика предполагает дополнительные расходы, порой значительные, взамен он получает пакет гарантий того, что получит возмещение в при наступлении страхового случая.

Как выбрать страховую компанию для покупки титульного страхования

Учитывая то, что титульное страхование предполагает долгосрочное сотрудничество между страхователем и страховщиком, необходимо внимательно подходить к выбору компании. Рекомендуется обращать внимание на следующие аспекты:

• Надежность и репутация компании — информацию можно найти в интернете: отзывы, рекомендации, документы, официальные сайты, саморегулируемые организации, и прочее.
• Рейтинг надежности — как правило, такие рейтинги публикуются независимыми исследовательскими агентствами.
• Длительность пребывания на рынке — компании с большим стажем должны внушать больше доверия, чем новые организации.
• Условия страхования — покрываемые риски, сумма страховой премии, исключения из покрытия.
• Сроки рассмотрения претензий — выплата компенсации должна быть произведена не позднее 2 недель с даты подачи документов о наступлении страхового случая.

Подобных нюансов намного больше, чем приведено в списке выше. В интересах клиента выслушать более подробно предложение страховщика, сравнить его с другими вариантами, и только после этого делать конечный выбор.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.