Приобретение недвижимости, в частности, на вторичном рынке, предполагает для покупателя определенные риски. К примеру, по решению суда сделка может быть признана недействительной, в результате покупатель остается без жилья и своих денег. Чтобы избежать подобного, банки предлагают клиентам, покупающим недвижимость в ипотеку, оформить титульное страхование. О том, что это такое, какая цена полиса, а также от чего он не сможет защитить — подробно рассказываем на сервисе Банксток.ру.
Что такое титульное страхованиеОсновное назначение полиса такого вида — страхование титула. Это означает, если сделка будет признана недействительной, к примеру, заключенной недееспособным продавцом, покупатель сможет вернуть деньги за счет страхового покрытия. Обязанность по выплате возмещения ложится на страховую компанию, с которой был заключен договор титульного страхования.
Ошибки в документахЕще один страховой случай — наличие ошибок в документах при заключении сделки купли-продажи. Нередко в документах встречаются недочеты: неправильно составленная структура, ошибки в датах, инициалах, и прочее. Эти обстоятельства могут послужить причиной оспаривания права собственности. Титульная страховка покрывает такие риски — страхователь (покупатель / продавец) получит возмещение от страховой компании в полном объеме.
Нарушение законодательства — достаточно частый страховой случай. К примеру, если была проведена приватизация с нарушениями, либо при сделке использовались подложные документы, право собственности можно будет оспорить, в итоге покупатель опять же останется без квартиры и без денег. Титульное страхование — это тот самый инструмент, при помощи которого покупатель недвижимости полностью застрахован.
Популярные советы
Нередко жилье на вторичном рынке продается с нарушением прав и законных интересов несовершеннолетних собственников. К примеру, если недвижимость приобреталась на средства материнского капитала, то для ее продажи потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Без такого разрешения сделка может быть оспорена в суде. Если новый собственник утратит права собственности, страховая компания выплатит компенсацию и погасит все побочные убытки.
Титульное страхование не является обязательной услугой при заключении ипотеки, но банки часто пытаются заинтересовать клиента выгодной процентной ставкой, если он согласится оформить страховой полис. В первую очередь титульное страхование полезно для покупателя жилья. На вторичном рынке может произойти все, что угодно: несколько собственников, появление наследников, недееспособность продавца, и прочее. Все эти и подобные проблемы решаются при помощи полиса титульного страхования. Далее более подробно о наиболее частых страховых случаях, которые встречаются на практике.
Недействительная приватизацияК примеру, покупатель приобретает квартиру, которая раньше была приватизирована прежним владельцем, но по ходу сделки не были учтены права одного из жильцов. Такая сделка является оспоримой, поэтому суд вернет жилье государству, а покупатель рискует остаться без денег. Если будет доказано, что новый собственник не знал и не мог знать о нарушении, он получит от страховой компании компенсацию, эквивалентную стоимости приобретаемой квартиры.
Мошенническая схемаДругие советы
На рынке недвижимости действует большое количество мошенников разного рода. Имея связи в регистрационных органах, они без труда подделывают документы, и выставляют на продажу фактически чужое жилье. Покупатель, приобретая такую квартиру, позже сталкивается с требованием законного собственника о возврате недвижимости. Если злоумышленников не удастся изобличить и вернуть деньги, все убытки покроет страховая компания, при наличии полиса титульного страхования.
Нарушение прав несовершеннолетнихПри продаже квартиры, купленной с участием средств материнского капитала, по закону каждому члену семьи должна быть выделена доля. В первую очередь это касается несовершеннолетних лиц. Но часто родители (законные представители) пренебрегают этим требованием, и продают жилье без согласия органов опеки и попечительства, которое является обязательным.
После завершения сделки органы опеки и попечительства узнают о нарушении и обращаются с иском в суд. Как результат: квартира изымается у нового собственника и передается продавцу — страховая компания возмещает покупателю все убытки, затем взыщет средства через суд уже с продавца. Это достаточно распространенная практика в сфере купли-продажи недвижимости.
Обязательно ли титyльнoe cтpaxoвaниe пpи ипoтeкeКак уже было отмечено, эта услуга не является обязательной, она идет в виде дополнения к кредитному договору. Для банка это полезно по следующим причинам:
- Минимизация рисков.
- Получение комиссионного вознаграждения от страховой компании за очередного привлеченного клиента.
- Повышение интереса к собственным продуктам — делая ипотеку надежной, банк, таким образом, расширяет клиентскую базу.
Преимущество для заемщика очевидно — он полностью защищен от неблагоприятных обстоятельств, которые могут наступить в процессе сделки и лишить его права собственности на купленное в ипотеку жилье.
Если банк предлагает клиенту оформить титульное страхование, но получает отказ, возможно два пути: повышается процентная ставка, либо кредитор отказывает в заключении кредитного договора без объяснения причин. При этом важно знать, что не все банки работают с титульным страхованием на вторичном рынке жилья — к примеру, в Сбербанке такие программы не предусмотрены.
Как оформить титульное страхованиеСпециалисты рекомендуют подключаться к программе титульного страхования до совершения сделки купли-продажи — такой подход максимально снизит все возможные риски. Если сделка заключается в банке, то весь процесс идет непосредственно через кредитную организацию. Когда покупатель приобретает жилье самостоятельно, не в ипотеку, для страхования титула необходимо обратиться в страховую компанию напрямую.
Для оформления договора потребуется пакет документов: паспорта продавца и покупателя, правоустанавливающие документы на жилье, технические бумаги и отчет о рыночной стоимости объекта — для этого специализированными организациями проводится оценка недвижимости.
При этом компания-страховщик вправе запросить дополнительные документы: разрешение на реализацию жилья из органов опеки и попечительства, справку о психическом здоровье продавца и членов его семьи, и прочее. Основная причина, по которой клиенты отказываются оформлять страхование титула — стоимость полиса. Услуга платная, поэтому после ее оформления повышается финансовая нагрузка.
Стоимость полиса титульного страхованияСредний тариф на рынке составляет 0,15-0,2% от суммы ипотечного кредита. Договор заключается на срок от 1 года до 10 лет — это максимальный срок исковой давности, но в большинстве случаев оспаривание сделок проходит в первые 3 года после заключения. Стоимость полиса зависит от нескольких факторов, в числе которых:
- Оценочная стоимость недвижимости — чем выше цена, тем дороже полис титульного страхования.
- Срок действия договора страхования — как правило, полис оформляется на весь срок ипотечного кредита, хотя по желанию клиента он может быть меньшим.
- История объекта недвижимости — квартира могла несколько раз переходить от собственника к собственнику, быть объектом судебного разбирательства, и прочее.
- Регион нахождения недвижимости — в больших городах полис будет стоить дороже, чем в регионах.
- Ценовая политика страховой компании — в целом, большой разницы нет, так как средний показатель составляет 0,2% от суммы ипотечного кредита, некоторые компании могут повышать тариф до 0,25%.
Клиент выплачивает страховую премию каждый год. К примеру, стоимость жилья составляет 10 000 000 рублей, а цена страхового полиса — 25 000 рублей. Таким образом, за 10 лет заемщик заплатит за титульное страхование в общем 250 000 рублей.
Чтo дeлaть, ecли пpoизoшeл cтpaxoвoй cлyчaй пo титyльнoмy cтpaxoвaниюПо договору титульного страхования страховым случаем признается отчуждение прав на пользование и владение объектом у страхователя (выгодоприобретателя). При этом необходимо вступившее в законную силу решение суда, в соответствии с которым страхователь лишается прав собственности на приобретенную недвижимость. При наступлении страхового случая покупателю необходимо предоставить страховщику пакет документов, в числе которых:
- Правоустанавливающие документы на недвижимость — к примеру, свидетельство о праве собственности.
- Судебная документация — решение суда, копия искового заявления, результаты экспертиз, данные всех лиц, участвовавших в процессе.
- Данные, позволяющие установить размер убытка.
Для принятия решения страховая компания имеет право запросить дополнительные документы. Если наступление страхового случая будет доказано, выплата в пользу страхователя производится в течение 2 недель с даты подачи документов на рассмотрение.
Исключения и ограничения титульного страхованияНе все причины потери прав на объект признаются страховым случаем по полису титульного страхования. К примеру, компания не возместит убытки, если объект утрачен в результате техногенной катастрофы, гражданской войны, природных катаклизмов. Также возмещение не полагается, если квартира была изъята за неуплату ипотечного кредита, либо конфискована по решению государственных органов.
Также компания-страховщик может отказать в заключении договора страхования. Причины у такого решения самые разные. К примеру, если объект признан проблемным, и заключение договора предполагает для компании большие риски. Какого-либо точного списка, охватывающего все причины для отказа — нет, у каждой компании своя собственная политика, которой она придерживается в работе с клиентами.
Важно: если страховая компания отказывает в заключении договора титульного страхования, это должно стать поводом о целесообразности приобретения подобного жилья.
Сравнение титульного страхования с другими видами страхования недвижимости для ипотекиПомимо титульного страхования, на рынке недвижимости доступны еще несколько видов страховых продуктов. Их сравнение приведено в таблице.
Страхование объекта недвижимости | Страхование жизни и здоровья заемщика | Титульное страхование |
Защита объекта от масштабных повреждений и разрушений | Защита жизни и здоровья заемщика до момента полного погашения ипотечного кредита | Защита права собственности |
При ипотеке оформляется в обязательном порядке, независимо от воли заемщика | Оформляется добровольно, но с этим полисом можно снизить ставку по ипотечному кредиту | Оформляется добровольно, но лучше оформить, если объект приобретается на вторичном рынке недвижимости |
Предусматривается онлайн-оформление | Предусматривается онлайн-оформление | Оформляется при обращении к страховщику с документами лично |
Все указанные виды страхования можно использовать в совокупности. Несмотря на то, что это для заемщика предполагает дополнительные расходы, порой значительные, взамен он получает пакет гарантий того, что получит возмещение в при наступлении страхового случая.
Как выбрать страховую компанию для покупки титульного страхованияУчитывая то, что титульное страхование предполагает долгосрочное сотрудничество между страхователем и страховщиком, необходимо внимательно подходить к выбору компании. Рекомендуется обращать внимание на следующие аспекты:
- Надежность и репутация компании — информацию можно найти в интернете: отзывы, рекомендации, документы, официальные сайты, саморегулируемые организации, и прочее.
- Рейтинг надежности — как правило, такие рейтинги публикуются независимыми исследовательскими агентствами.
- Длительность пребывания на рынке — компании с большим стажем должны внушать больше доверия, чем новые организации.
- Условия страхования — покрываемые риски, сумма страховой премии, исключения из покрытия.
- Сроки рассмотрения претензий — выплата компенсации должна быть произведена не позднее 2 недель с даты подачи документов о наступлении страхового случая.
Подобных нюансов намного больше, чем приведено в списке выше. В интересах клиента выслушать более подробно предложение страховщика, сравнить его с другими вариантами, и только после этого делать конечный выбор.
На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.