Ипотека от застройщика — особенности и подводные камни

Ставки по обычной ипотеке нестабильны — они постоянно меняются, как правило, в сторону увеличения. Именно в этот момент банки совместно со строительными компаниями делают клиентам заманчивые предложения по оформлению той или иной ипотечной программы. На практике, вместо экономии заемщик может сильно переплатить за недвижимость, либо вовсе остаться без жилья. Об особенностях ипотеки от застройщика — читайте на Банксток.ру.

Субсидирование ипотечного кредита от застройщика

Строительство жилого дома занимает, как правило, от 1 года до 3 лет. Пока дом строится ставка по ипотечному кредиту намного ниже рынка — 1-5% годовых. Проценты, недополученные банком компенсирует строительная компания, затем застройщик завышает цену квартиры, чтобы возместить свои расходы.

Суть субсидированной ипотеки от застройщика заключается в том, что после сдачи дома в эксплуатацию проценты по ипотечным кредитам резко увеличиваются. Стоимость квартиры возрастает порой до 30% выше рынка. Если заемщик решит продать жилье, то он останется в проигрыше, так как вернуть всю сумму выплаченных процентов не получится. Как итог: чтобы сохранить жилье, придется погашать ипотечный кредит — по срокам это будет намного дольше, чем планировал заемщик.

Почему льготная ипотека ниже по ставкам, чем по госпрограммам

Ряд государственных программ предполагают оформление жилищных кредитов по низким процентным ставкам. К примеру, семейную ипотеку сегодня можно оформить под 6% годовых. Но компании-застройщики предлагают аналогичные варианты, но уже под 4% годовых, с небольшими ежемесячными платежами. Здесь, как и в случае с субсидированной ипотекой, застройщик выплачивает банку проценты, а свои расходы компенсирует за счет завышения цен на квартиры.

Используется более запутанная схема, когда стоимость квартиры не увеличивается, а свои расходы компания-застройщик компенсирует за счет оформления заемщиком страхования жизни и здоровья. Стоимость такого полиса может достигать нескольких сотен тысяч рублей. Эта сумма включается в общий долг, и на нее также набегают проценты.

Важно: банки и строительные организации не извещают клиентов о том, что от страхового полиса можно отказаться в течение периода охлаждения, который длится 30 дней с даты подписания договора. Также при досрочном погашении кредита часть страховой премии можно вернуть — страховщик обязан произвести перерасчет и перечислить на счет заемщика денежные средства.

Ипотечный кредит без первоначального взноса

Первоначальный взнос — это основная гарантия для банка: если клиент не справится с кредитной нагрузкой, взнос, как и недвижимость, остаются за кредитной организацией. Также такой платеж показывает то, что заемщик уверенный в финансовом плане, и с ним можно можно сотрудничать.

У части клиентов нет средств на первоначальный взнос, который достигает 15% и более от стоимости жилья. В таком случае не помощь приходят компании-застройщики, которые предлагают клиенту оформить ипотеку без первоначального взноса с получением кешбэка. Схема работает следующим образом:

1. Застройщик выплачивает банку сумму первоначального взноса.
2. С клиентом заключается кредитный договор.
3. Сумма первоначального взноса плюсуется к стоимости квартиры.

Таким образом, «кешбэк», который обещает компания клиенту, имеет ряд минусов, главный из которых — увеличение стоимости квартиры. В итоге жилье будет стоить намного больше рыночной цены, поэтому с его продажей могут возникнуть проблемы. Плюс, так называемый «кешбэк» клиенту придется возвращать компании-застройщику, но уже с процентами.

Плюсы

Не имея средств на первоначальный взнос, клиент сможет оформить ипотеку и обзавестись жильем. Банки, как правило, не выдают ипотеку без первоначального взноса, за исключением льготных программ, поэтому для многих такой вариант окажется подходящим. При этом нужно внимательно оценивать свои финансовые возможности.

Минусы

Основной минус — переплата по кредиту. Ежемесячные платежи будут больше, чем по обычной ипотеке, а стоимость квартиры возрастет, в зависимости от того, на какой срок оформлена ипотека. Соответственно, жилье обойдется заемщику намного дороже, чем по ипотеке без «кешбэка».

Рассрочка от компании-застройщика с отложенной ипотекой — что это такое

Достаточно распространенная схема, по условиям которой клиент на стадии заключения договора вносит 10% от стоимости жилья, затем через год еще 10%. Остальные 80% заемщик вносит после сдачи дома в эксплуатацию — именно на них он может оформить ипотечный кредит. Плюс заключается в том, что пока идет строительство дома, покупателю нужно платить проценты, поэтому у него есть возможность накопить сумму на первоначальный взнос по ипотеке в будущем.

Многие рассчитывают на то, что к моменту сдачи дома в эксплуатацию ставки по ипотечным кредитам упадут, следовательно, переплата будет меньшей, а ежемесячный платеж более комфортным. Существенный минус — это возможное изменение финансового положения покупателя к моменту оформления ипотеки.

Ставки по жилищным кредитам могут увеличиться, поэтому переплата будет значительнее. Плюс, покупатель может лишиться работы, либо у него существенно изменится финансовое положение, в результате чего банк не одобрит заявку на кредит. Как итог: компания-застройщик расторгнет договор с клиентом, заберет жилье, и не возвратит взносы, которые клиент сделал при заключении договора.

Аренда с дальнейшим выкупом

Компания-застройщик заселяет покупателя в квартиру: далее он ежемесячно вносит платежи, по аналогии с арендой (съемом) жилья. Работает такая схема от полугода до трех лет. Эти платежи компания засчитает в качестве первоначального взноса к моменту окончания договора, а оставшаяся сумма будет оформлена в качестве ипотечного кредита.

Здесь важно изначально получить информацию от банка: какая сумма первоначального взноса, под какой процент, на какой срок выдается кредит и прочее. Сложность заключается в том, что предложение банка актуально, как правило, не более трех месяцев, и к моменту заключения ипотечного договора условия могут существенно измениться.

В первую очередь, может увеличиться сумма первоначального взноса. Ставки по ипотеке также могут повыситься. В худшем случае банк может отказать клиенту в выдаче кредита, так как он неплатежеспособен. При таких обстоятельствах придется съехать с квартиры, без возможности возврата ранее внесенных арендных платежей. Эти и иные условия изначально прописываются в договоре с клиентом.

Скидки за расчеты через аккредитив

Иногда застройщики предлагают клиентам дисконт до 10% от стоимости квартиры, если они согласятся заключать не договор долевого участия (ДДУ), а соглашение какое-либо другое соглашение, к примеру, инвестирования в строительство дома. Денежные средства при этом вносятся не на счет эскроу, а на аккредитив.

У этой схемы есть много особенностей, на которые следует обратить внимание. При взносе средств на аккредитив банк имеет право распоряжаться ими, к примеру, инвестировать в другие проекты. Поэтому кредитные организации всячески поощряют застройщиков при заключении договоров такого вида.

В то же время, средства, размещенные на счете эскроу банк трогать не имеет право — он обязан их только хранить. Если стройка задержится более, чем на два месяца, банк вернет деньги клиенту. Плюс, средств на счетах эскроу застрахованы в АСВ на сумму до 10 млн рублей, это значит, если у кредитора отзовут лицензию, покупатель получит от государства возмещение. В случае с аккредитивами система страхования вкладов не работает.

По этой причине не следует вестись на уговоры и предложения застройщика касаемо размещения денег на аккредитиве. При покупке строящегося жилья необходимо заключать договор долевого участия с размещением денежных средств на счете эскроу. Это будет та самая гарантия надежности для покупателя.

Переуступка прав по договору долевого участия

Застройщик предлагает клиенту не заключать ДДУ, а, к примеру, перекупить права на жилье у своей дочерней компании. На первичном рынке недвижимости подобные сделки называются переуступкой прав требования. Это достаточно частое явление: кто-то передумал покупать квартиру, другие решают заработать на разнице цены, поэтому продают еще недостроенное жилье.

Компании-застройщики в этой схеме нашли лазейку, чтобы заработать больше денег и обойти закон, защищающий покупателей жилых площадей. Подобный способ обхода требований законодательства работает следующим образом:

1. Дочерняя компания покупает квартиру на этапе котлована за символическую сумму — к примеру, за 5% от ее стоимости.
2. Эти деньги размещаются на счете эскроу — формально требование закона выполняется.
3. Компания переуступает права покупателю по рыночной цене или с небольшим дисконтом.
4. Деньги поступают не на счет эскроу, а напрямую застройщику.

Таким образом, застройщик получает деньги в свое распоряжение, а на счете эскроу остаются те самые 5%, которые вложила дочерняя компания на этапе котлована. Если застройщик станет банкротом, либо стройка затянется, то покупатель получит только те деньги, которые размещены на счете эскроу. Основную часть, скорее всего, вернуть уже не получится.

Ипотечные кредиты для беременных

«Ипотека для беременных» — специальное предложение для тех, кто в скором будущем станет родителем. Суть заключается в следующем: семейная пара предоставляет компании-застройщику справку о беременности, и заключает договор, в соответствии с которым до рождения ребенка обязуется вносить небольшие фиксированные платежи.

После рождения ребенка на оставшуюся сумму оформляется семейная ипотека. Сложность заключается в том, что за несколько месяцев условия по льготным ипотечным кредитам могут сильно измениться. В случае большого наплыва льготников семейная ипотека и вовсе может быть упразднена.

Если рассматривать вариант с обычной ипотекой, по стандартной ставке, то нет никаких гарантий, что банк одобрит заявку. В этом случае договор с застройщиком придется расторгнуть, плюс, заплатить большие штрафы и освободить жилье.

Донорская ипотека

Подобных предложений нет на сайтах банков или строительных компаний, но вполне возможно, что такой вариант может посоветовать менеджер, принимающий заявку. Если потенциальному заемщику не доступна льготная ипотека, а стандартный жилищный кредит ему не одобряют, он может попытаться привлечь донора.

Донор — это созаемщик, имеющий право на льготную ипотеку. Он подписывает договор вместе с покупателем квартиры, в результате чего кредит выдается по заниженной ставке. После приобретения жилья донор становится совладельцем доли, поэтому с продажей квартиры могут возникнуть проблемы.

Также следует учитывать, если донор объявит себя банкротом, у него конфискуют все имущество, включая и долю в квартире. Созаемщик тоже рискует тем, что, если заемщик перестанет платить по кредиту, банк потребует с него погасить образовавшуюся задолженность. Поэтому к такому варианту следует подходить крайне аккуратно.

На что обратить внимание при покупке строящегося жилья

Строительные компании совместно с банками постоянно разрабатывают новые программы для привлечения клиентов. При приобретении строящегося жилья в ипотеку или рассрочку необходимо учитывать некоторые аспекты:

• Если это акционное предложение, какие именно квартиры предлагает застройщик — необходимо проанализировать планировку, поэтажный план, будущую застройку.
• Сравнение нескольких вариантов оплаты — к примеру, рассрочка от застройщика или обычная ипотека в банке.
• Сумма переплаты и срок погашения — чем длительней срок, тем больше переплата.
• Итоговая стоимость квартиры, включая все траты.
• Ежемесячный платеж и сумма первоначального взноса.
• Санкции за нарушение условий кредитного договора.
• Вид договора, на основании которого приобретается квартира.

Эти простые советы помогут избежать большинство рисков и проблем при приобретении жилья в ипотеку. При этом важно при любых обстоятельствах трезво оценивать свои финансовые возможности, чтобы не лишиться недвижимости и денег.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.